Due modi di investire nell'immobiliare
Quando si parla di investimento immobiliare, la maggior parte delle persone pensa subito all'acquisto di un appartamento da affittare. Ma esiste un'alternativa molto meno conosciuta e spesso piu' accessibile: investire nel mercato immobiliare attraverso REITs e ETF immobiliari quotati in borsa.
Le due strade portano alla stessa destinazione di fondo — esposizione al settore immobiliare — ma con caratteristiche molto diverse in termini di capitale necessario, liquidita', diversificazione, costi e sforzo di gestione. Capire queste differenze e' fondamentale per scegliere l'approccio piu' adatto alla propria situazione.
Il capitale necessario
Questa e' probabilmente la differenza piu' immediata e pratica.
Immobile fisico
Acquistare un appartamento in una citta' italiana di medie dimensioni richiede tipicamente un investimento minimo compreso tra 100.000 e 300.000 euro. A questo si aggiungono:
- Il mutuo, se si accede a finanziamento, che implica un anticipo del 20-30% del valore dell'immobile
- Le spese notarili (circa 1.000-3.000 euro)
- Le imposte sull'acquisto (2% del valore catastale per la prima casa, 9% per la seconda)
- Le eventuali spese di ristrutturazione o adeguamento
- L'arredamento, se l'immobile viene affittato ammobiliato
In pratica, per un appartamento da 150.000 euro, occorre avere disponibili tra i 30.000 e i 50.000 euro solo per la componente di capitale proprio, piu' un mutuo trentennale.
REITs e ETF immobiliari
Con un ETF immobiliare si puo' iniziare ad investire con importi molto ridotti. Su qualsiasi piattaforma di investimento si possono acquistare frazioni di ETF anche con 100-500 euro. Non esiste un importo minimo significativo e si puo' aumentare progressivamente la posizione nel tempo.
Questo rende i REITs accessibili a chi e' nelle prime fasi del percorso di investimento, prima di disporre del capitale necessario per un acquisto immobiliare diretto.
La liquidita'
Immobile fisico
Un immobile e' per definizione un asset illiquido. Venderlo richiede mesi, comporta costi significativi (agenzie, notaio, tasse) e dipende dalle condizioni del mercato locale. In caso di necessita' urgente di liquidita', non e' possibile "vendere solo una camera" dell'appartamento.
REITs e ETF immobiliari
Un ETF quotato in borsa si vende in pochi secondi durante l'orario di contrattazione, come qualsiasi azione. I soldi sono disponibili sul conto in due o tre giorni lavorativi. Questo offre una flessibilita' che l'immobile fisico non potra' mai garantire.
La liquidita' ha pero' un rovescio della medaglia: rende molto piu' facile cedere al panico e vendere durante una correzione di mercato, perdendo i potenziali guadagni di lungo periodo.
La diversificazione
Immobile fisico
Acquistando un singolo appartamento si e' completamente esposti a:
- Un solo inquilino (o alla sua assenza)
- Una sola citta' o quartiere
- Un solo tipo di immobile
Se il quartiere perde valore, se l'inquilino smette di pagare o se l'appartamento subisce danni, l'intero investimento e' a rischio. La concentrazione del rischio e' massima.
REITs e ETF immobiliari
Un ETF come l'iShares IWDP investe in circa 320 societa' immobiliari distribuite tra Nord America, Europa e Asia-Pacifico, che a loro volta possiedono migliaia di immobili di tipologie diverse. Il rischio e' distribuito geograficamente, per tipologia di immobile e per inquilino.
Questa diversificazione non elimina il rischio di mercato, ma riduce drasticamente il rischio specifico legato a un singolo asset.
I costi
Immobile fisico
I costi di un investimento immobiliare diretto sono numerosi e vanno considerati tutti:
- All'acquisto: imposte (2-9%), notaio, agenzia immobiliare (2-4% del prezzo)
- Durante il possesso: IMU (per le seconde case), TARI, spese condominiali, manutenzione ordinaria e straordinaria, assicurazione
- In caso di affitto: tassazione dei canoni (cedolare secca al 21% o aliquota marginale IRPEF), eventuale gestione tramite agenzia (8-10% del canone)
- Alla vendita: plusvalenza tassata al 26% se venduto entro cinque anni dall'acquisto
Una stima prudente del costo totale di possesso di un immobile a scopo investimento si aggira tra il 2% e il 4% del valore ogni anno, prima ancora di considerare i periodi di sfitto o le manutenzioni straordinarie.
REITs e ETF immobiliari
I costi degli ETF immobiliari sono molto piu' trasparenti e contenuti:
- TER (Total Expense Ratio): tra lo 0,40% e lo 0,60% annuo, scalato automaticamente dal valore dell'ETF
- Commissioni di negoziazione: dipendono dalla piattaforma, ma molti broker online applicano commissioni tra 0 e 5 euro per transazione
- Tassazione: 26% sui guadagni realizzati e sui dividendi percepiti
Non esistono costi di manutenzione, assicurazione, gestione degli inquilini o spese condominiali.
La tassazione
Immobile fisico
Il regime fiscale degli immobili e' articolato:
- Gli affitti possono essere tassati con cedolare secca (21% per affitti a canone libero) o secondo l'IRPEF ordinaria
- La plusvalenza sulla vendita e' tassata al 26% se l'immobile non e' la prima casa e viene ceduto entro cinque anni dall'acquisto
- L'IMU colpisce le seconde case con aliquote che variano da comune a comune
REITs e ETF immobiliari
Il regime e' piu' semplice: 26% su dividendi e plusvalenze, gestito automaticamente dal broker o dichiarato nel 730. Non ci sono ambiguita' ne' regimi speciali da scegliere.
Lo sforzo di gestione
Questo e' spesso l'aspetto meno considerato da chi si avvicina all'investimento immobiliare.
Immobile fisico
Essere proprietari di un immobile in affitto significa:
- Trovare e selezionare gli inquilini
- Redigere e registrare i contratti
- Gestire le comunicazioni e i problemi
- Organizzare le riparazioni e la manutenzione
- Monitorare i pagamenti e gestire eventuali morosita'
- Aggiornare i canoni e rinnovare i contratti
E' un'attivita' che richiede tempo, energie e competenze specifiche. Affidarsi a un'agenzia di gestione risolve il problema ma riduce il rendimento netto di circa il 10%.
REITs e ETF immobiliari
Una volta acquistato l'ETF, non c'e' nulla da gestire. I dividendi vengono accreditati automaticamente o reinvestiti, a seconda delle impostazioni scelte. Il tempo impiegato si misura in minuti all'anno.
Quando conviene l'immobile fisico
L'acquisto diretto di un immobile ha senso quando:
- Si dispone di un capitale significativo (almeno 100.000-150.000 euro di liquidita' propria)
- Si vuole acquistare la propria abitazione principale (in questo caso il confronto e' diverso, perche' si elimina il costo dell'affitto)
- Si ha competenza specifica nel settore (capacita' di selezionare immobili sottovalutati, ristrutturarli e gestirli)
- Si opera in un mercato locale che si conosce molto bene
- Si ha tempo e propensione alla gestione attiva
Quando convengono i REITs
I REITs e gli ETF immobiliari sono preferibili quando:
- Si vuole iniziare con importi contenuti
- Si vuole mantenere liquidita' e flessibilita'
- Si vuole esposizione al mercato immobiliare globale, non solo locale
- Si preferisce la gestione passiva senza impegno operativo
- Si vuole integrare l'immobiliare in un portafoglio gia' composto da azioni e obbligazioni
Possono coesistere?
Assolutamente si'. Molti investitori hanno sia la casa di proprieta' (o un immobile in affitto) sia una quota di ETF immobiliari in portafoglio. Le due soluzioni non si escludono: si possono complementare, offrendo da un lato un asset fisico locale e dall'altro diversificazione geografica e tipologica tramite i mercati quotati.
Conclusione
Non esiste una risposta universalmente corretta tra immobile fisico e REITs. La scelta dipende dal capitale disponibile, dall'orizzonte temporale, dalla propensione alla gestione e dagli obiettivi personali. Cio' che conta e' comprendere le caratteristiche di entrambe le opzioni prima di impegnare il proprio denaro, evitando di seguire mode o consigli superficiali.